토지 매수 전
세 가지만 제대로 확인하고 가면
사기 당할 일은 절대 없다.
서류
건축(개발)가능성
- 토지이용규제서비스 (용도지구, 도로면적)
용도
- 토지이용규제서비스 (개발행위, 건폐율, 용적률 등)
도로
- 토지이용규제서비스 (지적도)
- 공도 or 사도 확인 (대법원등기소)
- 민원24 (지적도대장)
- 카카오맵, 네이버지도 (위성사진, 지적편집도)
권리관계
- 등기부등본 (경매여부, 소유자 인원수 등)
경사도
- 산림정보 다드림 (경사도 25도 이하 건축 가능)
건축가능여부
땅은 건축이 가능해야 가치가 올라간다. 땅은 그대로 있을 때보다 개발을 해서 수익을 내는 구조의 부동산이기 때문에 건축이 불가능한 토지는 개발이 불가능한 것과 마찬가지이므로 지가가 상승하기 어렵다. 건축가능여부에 영향을 끼치는 가장 큰 요소는 토지의 용도와 도로 접합여부이다.
토지이용규제서비스(LURIS)에서 토지이용계획원을 확인할 때 토지의 용도, 지적도에서 도로에 접한 여부를 확인해보자.
용도
토지는 신분이 정해져있다. 어떤 땅은 집이나 상가를 지을 수 있지만, 어떤 땅은 건축행위를 하지 못하고 오직 농사만 지어야 하기도 한다. 우리는 반드시 건축이 가능한 땅을 사야 추후 쏠쏠한 매도 차익을 맛 볼 수 있다.
용도는 크게 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역 4가지로 나뉘는데 도시지역과 관리지역을 제외한 농림지역, 자연환경보전지역은 제약이 많은 편이라 특히 초보자는 피하는 것이 좋다.
경지 정리가 잘 된 예쁜 논, 밭은 거의 다 농업진흥구역이라고 보면 된다. 농업진흥구역은 농사만 지을 수 있어서 투자 가치가 떨어진다. 자연환경보전지역은 설악산 국립공원, 한라산국립공원 등 자연을 보전해야해서(강력한 규제) 투자 가치는 떨어진다. 토지이용규제정보서비스만 잘 활용해도 투자 가치를 분석할 수 있다.
도시지역은 자연녹지, 비도시지역은 계획관리지역이 좋다.
이미 지가가 비싼 편인 대지보다 농지, 임야, 원형지 토지를 매수하자.
※ 절대 개발 안되는 땅
- 농업진흥구역
- 자연환경보전지역
- 개발제한구역
위의 용도 지역들은 엄격히 국가에서 규제하고 있어서 아무리 도로 붙어있고 용도가 좋다한들 웬만해서 수익 보기가 어렵다. 때론 해제가 되기도 하는데 이미 해제 여부가 확실해졌다면 지가가 엄청 오르는 상태일거고, 미리 알고 들어간다면 엄청난 수익을 거두겠지만 해제 계획이 있다가도 계속 묶여있게 되기도 하는게 나라 법이라 규제가 강한 이런 지역들은 여유자금이 충분히 넘치는 고수 이상의 분들만 주로 도전한다고 한다.
ㅡ
공익용산지
산지에 포함되는 공익용 산지. 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘는데 보전산지는 피하는 것이 좋다. 준보전산지도 수목, 경사도 등 고려할 게 많긴 하지만 산지 중에서 그나마 준보전산지가 개발허가가 보전산지보다는 나는 편이라 '준'보전산지는 개발 행위만 가능하다면 투자 가치가 나쁘지 않다.
ㅡ
지적도
지적도는 땅의 용도(상업지, 주거지, 농지 등)와 경계를 표기해놓은 지도다. 땅 모양 정확하게 확인 가능하며, 도로 확인이 가능하다. 도로가 붙어있지 않다면 맹지이므로 잘 확인해야한다.
지번 앞에 '산'이 들어간 주소는 산(임야)인 경우인데, 산 지번을 확인할 때 눈 여겨 봐야할 것이 산이 잘게 쪼개져 있다면기획부동산 물건일 가능성이 크다. 10만원에 매입한 땅을 50만원 혹은 100만원에 판매하는 것이 기획부동산이다.
ㅡ
도로
내 땅에 접한 도로가 공도(나라 소유)인지 사도(개인 소유)인지 확인하는 습관이 매우 중요하다. 부동산 업자도 잘 모르는 경우가 많다. 확인방법은 지적도에서 내가 사려는 땅에 붙은 도로 지번을 확인한 후 대법원등기소 홈페이지에서 등기부등본을 떼어 보면 확실히 알 수 있다.
개인 소유면 김oo, 이oo이라고 나오고, 나라 소유면 군ooo(군산시청), 세oo(세종시), * (국가) 이런식으로 나온다. 사람 성씨일리가 없는 것이 소유자 이름 맨 앞에 나오면 나라 소유의 공도이고, 사람 성씨가 확실하다면 개인 소유라서 나중에 건축허가 낼 때 도로사용확인서를 받아야 하는 등 골치가 아파질 수 있다.
애매하다면 700원 내고 도로 등기도 떼어보자. 그게 가장 확실하다.
등기부등본
1차로는 소유자 명의 확인을 위해서, 2차로는 소유자가 몇 명인지 확인해봐야한다. 소유자가 두 명일 경우엔 보통 부부 공동명의 일 때가 많고(문제 없다) 소유자가 수십명 혹은 수백명일 경우에는 그냥 거르면 된다. 한 필지에 수십 수백명의 소유자가 있다면 대부분 매도와 개발행위가 거의 불가능한 기획부동산의 땅일 확률이 높다.
지분 투자 : 한 필지 안에 1/N만큼 영향력을 행사하는 것, 정확히 내 땅이 어딘지 알 수 없어, 혼자서는 개발할 수 없고 매도매수 가능하지만 지분 토지 매수할 사람 없어, 기획부동산에서 거래 시켜 시세보다 비싸게 살 확률이 높아
분할 투자 : 각각의 지번과 소유권이 표기되어있다. 정확한 내 소유 필지 알 수 있고 개발도, 매도도 가능하다.
경매 가능성
악의 품은 매도자와 공인중개사가 경매에 넘어간 땅을 초보자에게 매도하려 하기도 한다. 경매에 넘어가 있는 땅은 아래 와 같은 말이 써 있다. 무조건 거르면 된다. (혹 땅이 맘에 든다면 일반매매는 뒤로 하고 직접 경매에 도전해보자)
경사도
경사도가 높아도 건축허가가 나기 어렵다. 특히 임야 토지를 볼 때 주의깊게 봐야하는 부분이다. 평균 25도 이하의 토지면 된다고 하지만 각 지자체마다 건축가능 경사도가 다 다르다.
세종시는 17.5도라고 시청 건축허가담당자에게 직접 대답을 들었다. 평균치인 25도에 한참 못 미친다. 세종시에서 임야를 매수했는데 측량 결과가 18도만 되어도 건축을 못하는 것이다.
매수 전 경사도를 알 수 있는 쉽고 간단한 방법이 있다. 산림정보 다드림에서 지번 주소를 치면 관심 토지의 경사도를 알 수 있다. 나라에서 작성해놓은 것이니 오차범위는 그리 크지 않다고 한다.
또한 임야는 나무가 빽빽하게 많아도 벌목 허가 나는데 까다로울 수 있다. 임야투자할 때는 체크할 사항이 많기 때문에 초보자는 임야도 피하는 것이 좋다. (첫 투자부터 지쳐버리면 안되니까~)
실거래가
국토교통부 실거래가 공개시스템
- 관심지역 주변 실거래가 모두 확인 가능 (정확한 주소는 X)
밸류맵
- 관심지역 주변 실거래가 모두 확인 가능 (정확한 주소 O)
네이버 부동산
- 실제 매물 시세 확인 가능 (정확한 주소는 X)
현지 부동산 전화
- 방문 문의가 가장 정확하나 전화문의로도 대략적인 시세 파악 가능
(예/ 그 지역 '계획관리', 지목이 '전'이 토지의 평당가 정도 알 수 있음)
부동산 방문 (임장시)
- 전화문의보다는 방문 문의시 양질의 정보 얻을 확률이 높다
모든 조건이 좋은 땅이라도 현 시세보다 너무 비싸게 사는 것은 아닌지 반드시 체크해야한다. 정말 좋은 조건의 토지라면 10~20만원 정도 비싸게 사도 되팔 때 그만큼 올려 팔아도 팔린다. 그래도 되도록 시세에 맞춰 사는 것이 가장 손해 안 보는 길이다.
실거래가 확인 방법은 위에 열거한대로 여러가지 있지만 대략적인 파악을 후딱 하고 싶다면 밸류맵 하나에서 모두 확인가능하다. 국토교통부 사이트는 정확히 어느 주소의 거래가인지 알려주지 않지만 밸류맵에서는 내가 사려는 땅의 과거 실거래가나 주변 땅의 정확한 지번의 최근 실거래가를 알 수 있어서 매우 도움이 된다.
정말 관심이 간다면 그 지역 부동산을 인터넷에서 검색해서 2~3곳 정도에 전화해보자, 용도지역이나 도로에 붙은 땅(내가 사려는 땅과 비슷한 조건) 가격 물어보면 대략이라도 얘기해준다.
네이버 부동산 매물 보면서도 시세 비교 가능한데 시세보다는 호가인 경우도 많으므로 그냥 참고만 하자.
모든 조건이 좋을지라도 50만원짜리 땅을 200만원에 사면 투자금이 한참 묶여 있어야하므로 실거래가와 시세 확인도 절대 게을리할 수 없는 일이다.
임장
혐오시설 체크
- 축사, 송전탑, 묘지, 쓰레기매립장, 각종 발전소 등
여름, 겨울 계절별
- 여름엔 냄새와 벌레, 겨울엔 땅의 모양과 숨겨진 묘지 등
주민 텃세
- 도로 사용 못하게 막거나, 혼자 조용히 있는걸 즐기는데 친목을 강요하는 심한 동네 가능성 등 확인 필요
ㅡ
혐오시설?
부동산에서 말하는 혐오시설이란 사람들이 생활하는데 피해받을 확률 높은 시설들이다.
축사
냄새 심한 것뿐만 문제가 아니라 날벌레 들이 들끓어서 주변 토지나 건축물까지 피해를 준다.
송전탑
높은 전류가 흘러 사람 사는데는 안 좋아
묘지
일단은 내 땅에만 없으면 되는데 토지 주변에 묘가 너무 많다면 집 짓고 살기도 으스스 할 수도 있으니 다방면에서 고려해보자.
쓰레기매립장
원자력발전소
화력발전소
등이 너무 가까이 있지 않은지 꼭 현장에서 확인하자.
ㅡ
봄 가을 - 매도자 우위 시장
여름 - 냄새, 벌레
겨울 - 토지의 속살 확인
여름엔 냄새로 주변에 눈에 띄지 않는 축사가 있는지 확인이 가능하다. 겨울엔 그동안 풀숲에 가려져 있던 묘지 등이 없는지, 땅은 평평한게 맞는지 확인해 볼 수 있다.
봄 가을엔 날씨가 좋아서 땅 보러 다니는 사람이 많다. 봄가을은 매도자 우위 시장이 형성되기 쉽다. 남들 다 다니는 봄가을에 비싸게 사지 말고 여름, 겨울 등 날씨가 안 좋을 때 임장을 가는 것이 더 좋다. 토지의 진정한 속살과 봄가을엔 보이지 않던 단점까지 들여다보기에도 더 좋다.
여름엔 장마철 끝나고 물이 고일 수 있다. 배수 잘 안되고 물이 고여버리는 땅은 지반이 약해져서 건축허가 나기 힘든 땅일 수도 있다.
ㅡ
성토, 절토 필요 여부 확인
도로와 땅의 높이가 같을 때만 건축 허가가 난다. 그래서 도로보다 땅이 너무 꺼져있지 않은지 꼭 확인해봐야한다. 50cm~1m 정도는 괜찮지만 도로보다 3~4m씩 꺼진 땅도 많다. (현장 임장이 꼭 필요한 이유다) 100평의 토지에 4m 성토(흙을 채우는 행위)를 한다면 825만원 정도의 비용이 발생한다.
덤프트럭뿐만 아니라 굴삭기도 빌려야하고 운반거리따라 1대 대여 비용이 더 들 수도 있다. 또한 50cm 이하의 땅을 성토하는 것은 개발행위허가가 필요없지만 그 이상 되면 개발행위허가도 따로 받아야 해서 허가 관련 비용도 따로 더 들고 토지 무너지지 않게 옹벽 쌓는 비용도 만만치 않다.
대신 성토 비용을 계산해봤을 때 완성된 땅을 사는것보다 돈이 덜 드는 시세가 많이 저렴한 땅이라면 도전해볼만하다.
ㅡ
고속도로, 기찻길 바로 옆 토지
기본적으로 건축허가 나기 어렵다. 기차 지나가는 바로 인근 땅들은 건축 허가 제한이 많아서 투자가치가 낮다. 고속도로 바로 옆 땅은 접도구역 (건축 못하는 땅) 으로 지정이 되어 개발이 불가능하다.
고속도로 IC나 기차역 주변은 투자 가치가 좋지만 도로나 기차가 지나가기만 하는 길 옆 토지는 투자 가치는 떨어진다.
ㅡ
주민 텃세
전원주택을 지으려는 목적으로 토지를 매수하려 한다면 그 동네, 마을 분위기도 필히 살펴야한다. 텃세가 감정이나 기분차원에서만의 텃세가 아니라 마을 유지보수 명목으로 적게는 몇십만원 많게는 수천만원을 요구하며 들어주지 않을시엔 마을의 시설이나 도로를 이용하지 못하게 막아버리는 곳도 있다고 한다.
그렇다고 마을에서 너무 멀리 떨어진 곳에 토지를 매수하면 상하수도, 전기 연결 등 기반 시설 설치에 돈이 더 들수도 있으므로 이런 것들을 꼭 살펴봐야한다.
성공적인 투자를 원한다면
최소한의 손품, 발품은 필수다
현장에 나가는 임장은 하루 정도 따로 잡아야겠지만, 위에 언급할 서류들(많아 보이지만 그리 많지 않다)은 인터넷 가능한 PC나 노트북 한대만 있으면 반나절만에도 알아볼 수 있다.
매수하고 싶은 마음에 드는 땅을 만났을 때 적어도 하루에서 많아야 이틀 안에 위험요소를 체크하고 피해서 성공적인 땅 매수를 할 수 있게 되는 것이다. 단 하루 이틀 시간 내는 것이 귀찮다면... 지주가 될 자격이 없다고 보는 것이 업계(!)의 정설이다. 귀찮아하지 말고 조급해하지 말고 차분하게 위의 정보들만 알아낸다면 적어도 사기 당하거나 손해볼일은 없는 땅 매수가 가능할 것이다.
※ 참고 동영상
토지스쿨 [절대 투자하면 안되는 땅 top 11]
토지스쿨 [좋은 토지 고르는 10가지 방법]
부동산공화국 [절대 사지 말아야할 땅 10가지]
대박땅꾼 [토지투자, 여름 겨울 어느계절에 투자하는게 좋을까]
1 함께 읽으면 좋은 글
'경제 돈' 카테고리의 다른 글
| 돈 되는 토지 고르는 방법 (0) | 2020.08.11 |
|---|---|
| 묘 있는 토지 투자 무조건 피해야할까? 분묘기지권의 모든 것 (1) | 2020.08.09 |
| 세종시 1억대 상가 경매 2019타경11807 몰리브상가 322호 운영 현황 (0) | 2020.08.06 |
| 긴급고용안정지원금 1조1천억 지급완료 아직 못 받은 2차는 언제 받을까 (0) | 2020.08.05 |
댓글