돈 되는 토지 고르는 방법

 

 

지역선정

국토부 - 5차 국토종합개발계획 

예비 타당성 조사 면제 대상 사업, 개발 빨리 이루어져 미리 관심 가지면 남들보다 빠르게 접근할 수 있다. 개발계획들 숙지하는 노력은 하자. 

 

개발호재확인 진행률 확인 

발표(20~30% 발목) - 착공(40~60% 무릎) - 완공 (70~90% 어깨 혹은 머리) 

개발 계획 발표 직후엔 전체 지가의 20~30%까지는 올라, 관심지역이 이미 공사중(착공)이라면 지가는 좀 올랐겠지만 그래도 오를 여력이 좀 더 남아있다. 완공 시점은 더 이상 수익 볼 여력이 남아있지 않다. 건물 지어서 임대 수익 등을 노릴 수는 있지만 토지 수익 보기는 쉽지 않다.

 

발표 후, 착공 후 들어가는 것이 좋다. 

 

3. 국책사업, 대기업 개발지 인근 토지
개발호재가 있는 지역을 눈여겨보자.
세종시는 완공에 가까워지고 있지만
계속 지가가 오르고 있다.
국회 이전, 행정수도설, 제2경부고속도로와 철도 등
계속 되는 개발호재가 있는 도시 눈여겨보자.

국가산업단지 내의 토지는 수용된 토지라 개인이 매수하기믄 불가능하다.

국가산업단지의 인근 토지
자연 개발이 가능한 토지를 눈 여겨 보자.

국가에서 주도한다면 국가 예산이 최우선적으로 투입되므로 정부 주도 사업이 진행되는 택지를 눈여겨보자.

대기업
울산을 예로들면

 

 1. 도로 신설 예정지에 접한 땅
땅은 도로에 붙어있지 않으면 건축 허가가 나지 않는다. 건축 허가 나지 않는 땅은 투자가치가 떨어진다.

시골마을과 다를바 없어보여도
토지이용규제정보서비스의 지적도를 보고

출처 : 토지스쿨 유튜브

확실한건 해당 지자체에 전화문의해보는 것이 좋다.

마을길에 붙은 땅 평당 50만원대였지만
도로 넓혀지며 70만원대로 보상이 이뤄졌다.

50만원일 때 사서 70만원에 바로 보상 받을 수 있다.
도로 개통하면 언제나 지가 상승이 이뤄진다.

사전에 이런 정보 얻을 수 있다면 단기간에도 성공적인 투자가능하다.

2. 택지개발 예정지 인근 토지
1) 신도시 개발
2) 공공주택 지구
수도권 주변에 택지 개발 지구가 많다.
택지 개발 안에 있는 토지들은 강제 수용 통해서
보상 받고 나오기 때문에 큰 수익률 어렵지만
개발지 인근 토지들이 지가 상승 기대하기 좋다.

택지개발 process
- 시골 논밭을 깔끔하게 정비한다.
배수로, 전기 등의 시설만들고
- 상업지, 주거지 등 용도 지구에 맞게 건물을 올린다.

출처: 토지스쿨

출처 : 토지스쿨

인구 유입 활성화
신도시 주변에 도로나 철도 등 교통여건 좋아진다.

*택지정보시스템 사이트

빨간색 : 택지개발지구 지정상태 (착공 전 단계, 눈에 보이지 않는 시점)
노란색 : 일부분 택비 조성 준공 완료 (지가가 이미 오른 상태)
파란색: 계획 중
검은색 회색: 준공 (지가 오를데로 오른 상태)
발표 ㅡ 착공 ㅡ 완공 단계별로 단계에 맞게 지가 상승 이뤄진다.

가장 많이 오르는 시점은
착공 임박했을 때, 착공진행되는 시점!!
택지가 조성되는 시점!

사업시행자도 확인
사업시행자가 선정됐을 때 투자하는 것도 확실한 성공 투자 방법이다. 조금만 더 관심을 가져보자.


국책

착공이 임박했을 때가 토지 매수 타이밍!

 

 

 

투자금액 설정과 자금계획 세우기  

토지 초보 투자자라면 투자금은 5천만원~1억원 정도가 가장 효율이 좋다. 매도시 양도 차익이 크면 세금 부담이 커지고, 투자금이 높으면 매도시 매수자의 범위가 좁아져서 매매가 빨리 이뤄지지 않을 수 있다. 

 

놓치기 싫은 좋은 토지가 있는데 투자금이 부족하다면 가족이나 지인과 공동투자 하는 것도 좋은 방법이다.

 

부부라면 공동명의로 하는 것도 효율적이다. 

 

인터넷 검색

지역 부동산 블로그

밸류맵 호갱노노

 

자금 마련 계획

대출 미리 알아보기

밸류맵 호갱노노 은행감정 공인중개사에게 대략적으로라도 물어보기 

 

부대비용 미리 계산 

취득세 

등기비 - 법무사비용

중개비 

이자비용 - 매도비용에 넣어버리자 

 

매도 시점 계획

디테일까진 아니어도

양도세가 줄어드는 3년 뒤 팔겠다.

아니면 양도세 내도 2년안에 단타치겠다. 

이런 개발호재가 있으니 10년 이상 묻어뒀다가 대박치고 팔겠다

1. 제5차 국토종합계획을 본 뒤
2. 관심 지역을 선정해놓고
3. 해당 지자체 고시공고나 뉴스 등을
눈여겨 보다보면 사고 싶은 땅이 보인다

 

 

*참고 유튜브 영상 

토지스쿨 [꼭 잡아야하는 돈이 되는땅 top3]

토지스쿨 [가치있는 토지 분석하는 방법8가지]