묘 있는 토지 투자 무조건 피해야할까? 분묘기지권의 모든 것

 

 

토지 투자시 묘지는 혐오시설

묘 있는 땅 사람들이 좋아하지 않으므로 묘 이장해야 토지 가치가 살아난다. 토지 투자의 대표적 혐오시설이지만 이장만 할 수 있다면 오히려 투자가치가 좋은 땅이다. 분묘기지권에 대해 상세히 알아보자.  

 

분묘기지권 

타인의 토지 위에 있는 분묘에 대해 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 강력한 물권  

 

※ 분묘기지권 성립요건

① 토지 소유자의 승낙 얻어 분묘 설치한 경우 

②승낙 없이 분묘를 설치하고 20년동안 평온, 공연하게 점유함으로써 시효로 인해 취득한 경우 (단, 20년 점유했더라도 분묘기지권 성립되지 않는 경우도 있다. 포스팅 하단 쪽에 이유 있음) 

③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 별도의 특약 없이 토지만 처분한 경우 

 

분묘기지권은 등기에 기록되지 않는다. 등기부등본 보고 알 수 없다. 봉분유무로 분묘기지권 성립여부를 판단한다.

평장, 가묘(봉분만 있고 시신이 없는 것)일 때도 분묘기지권 성립안돼. 

 

인삼밭, 배밭, 무밭 등 농작물은 경작자의 것, 한해살이 식물은 그 해로써 경작을 끝내게 하면 되는데 인삼밭은 수확하기까지 여러해 걸려 그때까지 기다려야 해. 

 

매수자 입장에서는 토지에 묘 있을 경우 계약서 작성시 이장 조건을 항상 특약으로 넣어야한다. 

 

장사법 

2001년1월 시행된 장사법은 새로운 묘지에 대한 분묘기지원을 인정하지 않는다. (철거 요청 가능)

 

예시)

1980년에 묘 설치했다면 분묘기지권 성립. (2001년이 20년 된 해)

1990년에 묘 설치했다면 2010년이 20년 채우는 해이므로 분묘기지권 성립 안돼. 

장사법에 따르면 2001년 1월 13일 이후로는 묘 허가가 나지 않는다. 

 

 

 

묘가 있는 땅 안 좋다. 왜? 

 

묘 있어도 건축은 된다. 농사도 짓고 건축 다 가능하지만 보기 안 좋아서 꺼리는 것이다. 우리 조상 묘라면 상관없지만 남의 묘 바로 옆에서 살고 싶은 사람은 별로 없다.

 

도시지역은 크게 상관이 없다. 이미 아파트나 상권 등 있고 사람이 많이 살고 있는 곳이면 상관없다. 멀리 묘 한 두개 보여도 크게 거부감 갖지 않는 것이다. 

 

단, 지방은 모두 허허벌판인데 비슷한 땅 중에 내 땅에 묘가 있다면 굳이 매수할 필요가 없다. 지방은 다른 땅도 많으므로 묘와는 거리가 먼 땅을 선택하면 된다. 

 

출처 : 부동산공화국 유튜브 영상 [분묘기지권 - 묘가 있는 토지가 안 좋은 이유] 

흰색 동그라미 부분이 다 묘이다. 아파트 단지 주변에 묘가 있다고 해서 아파트 분양이 안되는 것은 아니다. 주변에 이미 사람이 많이 살고 있기 때문이다. 이미 상권형성되고 사람이 많이 살고 있다면 괜찮다. 

 

 

묘가 있는 땅 피하는 방법 

여름보다 겨울에 가서 현장 확인은 필수다. 

 

• 매수하고 싶은 땅에 묘가 있는 경우 (해결하기 가장 편한 경우)

-> 묘 이장 조건을 계약서에 특약으로 넣어서 계약하자. 매도자에게 말하면 된다. 묘 이장 후에 잔금내겠다. 잔금 전에 

이장 안 되면 잔금 안 내면 된다. 잔금 날짜 전에 이장

 

• 매수하려는 땅 주변에 묘가 있는 경우

-> 묘와 거리가 너무 가깝다면 되도록 매수하지 않는 것이 좋다. 매도자에게 내 주변 땅 묘지 주인이 이장할 계획이 있는지 물어보는게 나아. 도시지역이라면 사도 되지만, 지방에서는 허허벌판 앞에 내 땅 앞에 묘가 있다면 

 

• 매수할 땅에 남의 토지와 묘가 있는 경우 

-> 매수하고 싶은 토지 위에 매도인의 지인 등으로 지번까지 다르게 묘가 등록된 경우가 있다. 이장 불가능하면 매수하지 않는게 좋다. 

 

 

이미 내 소유 토지에 남의 묘가 있는 경우 

묘의 주인을 찾자.

 

출처 : 토지스쿨 유튜브 [분묘기지권 해결방법 내 땅 위에 남의 무덤이?]

 

 

종손이나 동네 사람 수소문해서 묘 주인만 찾으면 거의 다 해결된다. 

이장비 지원해주고 협의하는 것이 가장 좋다. 

20년 되지 않은 묘라면 법적효력으로 압박하면 된다. (지료 청구)

- 분묘기지권은 20년이 지나야 성립되는데 내 땅 사용권 내라고 압박하면 된다.  

- 카카오맵 스카이뷰(위성사진)으로 10여년전 사진 등 확인 

- 이장비 주고 이장시키는게 가장 합리적이고 깔끔한 방법이다. 

최근에 무단으로 설치된 묘라면 장사법으로 이장할 것을 권유 

땅에 펜스를 쳐서 아예 못 들어가게 하는 방법도 있다. 

관리가 되는 묘지라야 분묘기지권이 성립된다. 몇년동안 방치되면 묘도 낮아진다. 

 

묘 주인 찾는 것이 가장 깔끔한 해결법이다. 

 

묘 있는 땅에 땅 주인이라고 팻말 박아놓자. 

 

주인 알 수 없는 묘가 있다면 매수 전에 처리하든지 사지 말든지 해야한다. 

 

 

묘 1기당 처리 비용 

최초 1회 1기에 100~120만원 발생 

그 땅에 묘 2~3개 추가 이장하면 추가 비용은 40만원 정도 

 

제주도 토지 투자시 주의할 점 

출처 : 부동산공화국 유튜브 영상 [분묘기지권 - 묘가 있는 토지가 안 좋은 이유]

 

제주도는 동네 논밭에 묘지 만들어 놓은 곳이 많다. 묘 있는 자리에 대해서 필지 분할까지 해놔서 묘를 끼고 있는 땅은 건축이 어려우므로 반드시 확인하고 사야한다. 

 

 

 

묘가 있더라도 투자가치 있는 땅 

출처 : 토지스쿨 유튜브 [분묘기지권 해결방법 내 땅 위에 남의 무덤이?]

 

묘가 가장자리에 있다면 활용도가 높으므로 투자가치가 충분히 있는 땅이다. 

 

 

 

누가봐도 관리되고 있는 

봉분 있는 묘만 묘로 인정된다. 

출처 : 부동산공화국 유튜브 영상 [분묘기지권 - 묘가 있는 토지가 안 좋은 이유]

 

봉분이 없거나 깎여서 낮아졌다면 (묘는 관리안하면 봉분이 조금씩 낮아진다고 함) 남의 땅에 20년이 넘게 묘가 있어도 분묘기지권 성립이 안된다. 20년동안 아무도 관리 안하고 묘가 아니고 수풀이 우거져 있다면 분묘기지권 성립이 안된다. 

 

 

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분묘기지권만 잘 해결할 수 있다면

묘지가 많은 '임야'도 충분히 매력적인 투자다.

 

농지보다는 임야가 저렴해서 건설사나 시행사는 임야 투자를 선호한다. 또한 개발비용도 임야 개발 비용이 가장 적게 들어간다. 

 

임야 투자시 아래 사항만 확실히 확인할 수 있다면 성공적인 토지 투자가 가능하다. 

 

- 개발 가능 여부

- 경사도 

- 나무 종류와 년수 

- 분묘기지권 (임야 확인 사항 중 가장 강력한 권리)

 

 

결론! 

 

땅 활용 범위가 넓다면

묘지 있는 땅도 투자 가치가 있다.

 

 

 

참고 유튜브 영상 

부동산공화국 [분묘기지권 - 묘가 있는 토지가 안 좋은 이유] 

토지스쿨 [분묘기지권 해결방법 "내 땅 위에 남의 무덤이?"]

 

 

 

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