토지 임장 나가기 필수 체크 리스트
귀에 쏙쏙 들어오는 강의를 해주시는 경매대마왕님의 임장 필수 체크 항목에 관한 강의를 요약해봤다.
임장 강의 1.
토지 임장시 조사 방법
땅은 개별 개별마다 다 알아봐야한다.
어떤 전은 개발이 안되는 전도 있고,
어떤 전은 빌딩을 올릴 수도 있어
염전 물로 들어가거나
염전 내륙으로 500m들어온 염전도 있어
토지 조사시에는 그 땅에 건물 지을 수 있는 여부와 짓는다면 얼마나 지을 수 있는지를 알아봐야한다.
땅값 조사는 어렵다.
200만원 이라는 팀, 50만원이라는 팀으로 나뉘었어.
시골은 5분만 차로 이동하면 '면'이 바뀌기도 해.
50만원이라는 팀은 아예 다른 동네를 조사해 온 것이야.
건물건축가능여부 / 건폐율과 용적율 / 시세 / 항상 처음보듯 조사(지목과 용도는 참고만)
펜션동네인데 경매 나온 토지에는 펜션이 없어.
지을 수 없는 땅이라면 포기하거나 그에 상응하는 가격으로 입찰을 하고
지을 수 있는 땅이라면 또 그에 상응하는 가격으로 입찰가 작성해보자.
그린벨트 내 건물 못 짓기도 하고 (대지여도)
염전이라도 건물 지을 수 있는 것도 있어.
(지목과 용도에 목매지말자)
토지 조사시에는 항상 첫 단추 꿰듯 조사하면 좋은 결과 내는 투자 가능해.
임장 강의 2.
현장에 가면 반드시 해야할 세 가지!
사람들이 생각하는 임장 확인 항목 : 도로 접한 여부 확인, 부동산에 가 본다, 주변 환경
1. 도로
몇 m 도로에 접해있다 -> 경매지에서 확인, 현황위치,
본건 남동측, 북동측
광대로, 노폭? -> 현장에서 진짜 접하는지 확인해야돼
스마트폰 나침반 앱 설치하자.
현장에 왔으면 눈으로 도로가 정말접했는지 확인
2. 부동산 시세 파악 (현재가치, 미래가치)
현장의 90%는 현재가치와 미래가치 파악
현장을 가 본 뒤에 부동산에 간다.
3. 주변 환경
현황조사서와 현장의 도로 접한 것이 다를경우
보기 좋으면 사고, 안 좋으면 안 사면 부동산 투자 망해
배후환경이나 주위환경에 따른 가격이 얼마냐? 경매가는 얼마냐?
시골에 있는 땅도 단가에 맞게 구입하면
주관을 개입하지마
땅이 어디냐가 제일 중요, 주변 도로와 아파트 여부
경계선도 파악
위치 명확한 번지수를 기준으로 땅의 경계 파악해야돼
어디부터 어디까지가 내가 보는 땅인지 명확히 알아야 돼
땅의 경계는 아주 중요한 것은 아니다.
대포변 넓게 붙은 땅을 원한다면 대로변과 얼마나 붙은지 확인
보폭으로 재어보자. 정확한 경계 알기 위해서
지방도나 국도는 지적도에 나온 것과 다를 수도 있어.
도로폭은 지정해놨지만 실제로 도로로는 안 만들었을 가능성도 있어.
(만약 현장조사시 보폭으로 잰 땅이 지적도에 나온 내가 살 땅보다 크다면)
도로를 보너스로 사용할 수도 있는 상황
건물은 못 지어도 주차장으로 남의 도로(국가 것)를 쓸 수 있는 상황
도로 접합 여부 / 현장 먼저 답사 뒤 부동산 찾아가서 시세 파악 / 땅의 경계선 파악, 보폭으로 거리 재보기
토지 임장 필수 체크 사항 한 번 더 정리
① 가치
- 호재 개발계획 등
- 지목과 용도는 참고만 (현재가치와 미래가치는 다를 수 있어)
- 건축물 건축 가능여부와 건폐율, 용적율 파악
② 시세
- 현장답사 후 (내가 갖고 싶은 땅인지) 부동산 찾아가서 시세 확인
- 시세는 꿸 정도로 파악해야 돼
③ 주변 파악
- 도로접합여부 (도로가 있어야 건축 가능)
- 땅의 경계선 파악 (보폭으로 거리 측정해보기)
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