부동산 경매 임장 체크리스트 일반 임장과 다르다

 

경매 물건 임장은 일반 임장과 달라야한다 

일반 임장은 집의 위치와 주변 환경, 내부에서는 물 수압 등 정도만 체크하면 되지만 경매물건 임장은 체크리스트 내용이 확 달라지고 좀 더 길어진다.

 

독학으로 경매 공부하며 지방 대학가 소형 아파트 낙찰 받으며 이것만큼은 꼭 체크해야겠다 싶은 리스트를 정리해봤다. 

 

 

낮부터 밤까지 있어보기

낮에 사람을 못 만났다면 밤에 불이 켜져있는지 확인해보는게 좋다. 밤까지 있다보면 보다 정확한 주차 환경 확인이 가능하다.
낮에는 텅 비었지만 밤이 돼서 주차난이 심한 곳이라면 낙찰 후 집 내놓을 때 어필할 다른 장점을 찾아야한다.

 

우편함 체크

채무자 혹은 세입자의 이름을 알아낼 수 있다.
경매 사이트에서 본 것과 다르다면 강제집행 등을 할 때 문제가 생길 수 있으므로 우편물이 내가 확인한 소유자(혹은 세입자)의 이름과 일치하는지 꼭 확인하자.
경매나온 집들의 우편함은 보통 꽉꽉 들어차있다.
사람이 살고 있는 경우에는 텅 비어있기도 하다.

 

벨 눌러보기

아... 이건 나도 아직 못해봤다.
정확히 말하자면 물건지의 벨은 눌러봤지만 사람이 안 나와서 채무자를 만나본적은 없다.
솔직히 다행이라고 생각했다. 이 순간이 제일 떨린다.
옆집이나 아랫집 누를 때보다 120배는 떨린다.
아는 아랫집, 옆집 이웃들을 몇 번 (이 물건 말고 다른 물건 볼깨도 아랫집 옆집 이웃들을 운좋게 만날 수 있었나) 만나봤는데 대부분은 물건지에 사람이 사는지 안 사는지 파악하고 계신다.
은은한 꿀정보를 얻을 수 있으므로 옆집, 아랫집은 꼭 눌러보자.
특히 아랫집이웃에게 누수 없는지 꼭 물어보자.

가스 계량기

시간을 두고 체크하면 좋은데 한 일주일 간격으로 보면 좋다. 계량기 숫자가 바뀌면 사람이 살고 있다는 증거니까 강제집행을 할지 이사를 내보내야할지 낙찰 후 추가 비용 등을 계획할 수 있다.

 

에어컨 실외기

요근래 몇년 한국의 여름 더위는 겪어보지 못한 더위다. 에어컨 없이 살 수 있는 집이 몇이나 될까?
경매나온집이 빈집이라면 실외기가 없는 집이 많고
한 여름에 실외기가 돌아간다면 사람이 살고 있다는 증거니까 유심히 보자.
누군가의 거주 여부를 잘체크해야하는건 텅 빈집이라면 낙찰 받자마자 세를 놓거나 매도가 가능하니 내 대출이자를 아낄 수 있고 이사를 내보내야하거나 강제집행을 해야한다면 최대6개월 이상 공실 상태와 같은 상황으로 내 돈만 술술 빠져나가는 상황이 생길 수 있기 때문이다.
참고로 강제집행은 결정하는 순간 몇 개월간 돈이 줄줄 샌다. 해봐서 이러는거다ㅠ
대화가 통하는 세입자나 채무자가 살고 있는 것이 가장 좋다. 짐만 있고 사람이 없어도 강제집행처리해야하기 때문이다.

 

관리사무소

찾아가면 보통 밀린 관리비에 대한 얘기를 한다.
언제부터 밀렸고, 관리비독촉을 하려 찾아가도 사람이 없다는 둥 현재 그 집에 대한 얘기를 들을 수 있다.

부동산

의외로 입찰하기 전에 꼭 가봐야하는 곳이다.
물건지 터줏대감같은 존재의 부동산을 찾아가는 것이 중요한데 오래 하신분이라면 몇동몇호의 초기 소유자이름부터 누가 세들어살고있는지 현재 공실인지 아닌지 정확하게 알고 계신다.
나는 운좋게도 내가보는 물건이 당시 빈집(물건은 있었지만 ㅠ)이라는 정보를 알았고 소유주의 이름이 채무자의 이름과 일치하는 것도 알 수 있었다.
다른 세입자가 없다는 사실을 알아낼 수 있어서 권리 관계가 복잡할게 없다는 것을 알아냈다.

 

 

경매 임장 정확히 할수록 더 큰 수익 

미처 알지 못했던 관리비, 아랫집에 끼치는 누수, 강제집행을 할지, 이사를 내보낼지... 임장에서 최대한 알아봐야 모든 비용을 감안한 입찰가를 써 낼 수 있다. 

내가 낙찰받은 아파트는 1년치 관리비가 100만원 정도 밀려있었다. 낙찰 받으면 낼 것 감안하고 입찰가를 써서 냈다. 무조건 낙찰받고 싶다고 높게만 써 내면 추후에 내 수중에 남는 돈이 하나도 없을 수 있다. 

 

참고로 나는 굿옥션과 연동된 네이버 무료 경매만 보고 낙찰을 받았다. 수많은 경매강의에서 유료사이트를 결제 후 제대로 보라고 강조하는데 그 의견에는 동의하지만, 내가 경매에 재능이 있는지, 얼마나 잘할수 있는지 모르는 상태에서 1백만원에 가까운 유료사이트를 덜컥 결제하기는 겁이 났다.

 

그래서 여러 유료 경매사이트의 무료체험을 이용해봤는데 굿옥션 화면 가장 보기 편하게 잘 정리가 되어있고 물건지 정보 정확성이 뛰어난 것 같았다. 굿옥션에서 일일 무료체험을 해 볼 수 있으니 처음부터 비싼 유료 사이트 결제부터 하지말고 무료 체험을 이용해보자. 

 

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