부동산 경매 낙찰부터 매도까지 8개월만에 끝낸 이야기

 

내가 겪은 부동산 경매 과정

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임장 → 낙찰 → 대출 → 강제집행 → 인테리어 → 매도 

이 모든 과정은 8개월 안에 끝났다. 빠르면 빠르다고도 할 수 있지만 좀 늑장을 부린감이 없지 않다.

강제집행 처리 과정이 없었으면 시간이 훨씬 단축 됐을 것이다. 

 

지방 대학가 소형 아파트로 수요가 확실하고 공실도 없는걸 확인하고 몇 년 월세받을 생각에 부풀어 있었다. 

하지만 이 집을 낙찰받음으로써 2주택자가 되었는데 2019년 말에 발표한 부동산 대책으로 향후 엄청난 세금 폭탄이 예상됐다. 2019년 12월까지는 월세 세입자를 구할 생각이었는데 1월이 되자마자 매매로 돌렸다. 다행히 내놓자마자 매수자가 나와서 바로 매도를 할 수 있던 점도 참 행운이다. 

 

그래도 처음으로 낙찰받은 애정 있는 집인데다가, 1년만 월세 받아도 수익률이 15%정도 되는 집이었는데 ㅠ 너무 빨리 매도해버려서 참 아쉽다. 바로 매도해버려서 남은 수익은 별로 없고 (강제집행비용이 많이 들었다) 각종 영수증만 잔뜩 남아 양도소득세 신고할 일만 남아버렸다.

 

 

 

 

임장

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경매 공부를 체계적으로 하지 않았지만 공부할 때 나만의 확실한 기준 하나는 만들어 놨다. 

- 지방의 대학가나 산업단지 (수요 확실한) 

- 소형 아파트 

로 기준을 잡았다. 빌라도 수익률이 잘 나올 것이 많아 보였지만, 처음엔 쉽게 가기 위해서 아파트에 도전했다. 

책보고 강의보고 하다보니 빨리 도전해보고 싶은 마음이 들었다. 더 이상 지지부진하게 책만 보는걸 그만하고 싶은 마음이 강했다. 네이버 경매를 보다가 기한이 3주 정도 남은 지방 대학가 소형(10평)아파트 물건이 눈에 들어왔다. 최저입찰가도 5천만원이 안 돼서 더 가벼운 마음으로 도전할 수 있었다. 

바로 달려가서 물건도 보고 아파트 주변을 샅샅이 돌아다녔다. 

갖고 싶다는 마음이 아주 강하게 들었다. 

 

 

 

 

낙찰

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입찰일을 생각하면 지금도 신난다.

최저입찰가가 3천만원, 내가 쓴 가격은 3500만원, 2등은 3460만원을 써서 냈다.

10여명 정도 입찰을 했는데 3100, 3200 정도에 쓴 사람이 많았다. 

 

낙찰 받고 느낀건 너무 싸게 쓰려고 하지말고 내가 손해나지 않고 수익에 너무 욕심내지 않는 선에 최대치의 입찰가를 써서 내야한다는 점이다. 입찰하러 가는건 낙찰 받기 위해서인데 욕심부려 싸게만 쓰면 법원가느라 기름값과 시간만 날리는 격이다. 너무 싸게만 쓰려고 하는건 정말 지양해야한다.  

 

낙찰자로 내 이름이 불렸을 때 그 순간을 잊지 못한다. 아마 그 순간의 희열이 너무 짜릿해서 사람들이 계속 경매에 도전하는 것일거다. 대학 합격통보 받았을 때보다 기분 좋은 순간이었다.

 

 

대출

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낙찰 전에 은행에 가 본 일은 통장 만들 때나 외화 환전할 때 정도만 창구에 가본 것 같다. 대출을 위해 은행 창구에 가는 일은 그동안 은행가던 일이랑 완전 다른 것이었다.

정규직이 아닌 프리랜서, 생소한 경매 대출이라는 점, 2주택자로서 추가 대출을 받는다는 점... 모든 것이 어렵게 다가왔었다. 

경매 과정 중 제일 막막했던 때였던 것 같다. 

 

낙찰받은 물건지 주변 은행 전화 20군데, 방문 상담 10군데는 넘게 한 것 같다.

경락잔금대출 주의사항과 꿀팁은 새로운 포스팅으로 작성해볼 예정이다.

 

 

강제집행

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강제집행... 차라리 사람 사는 집이었으면 하는 바램이 들 정도였다.

솔직히 강제집행 안하고 그냥 짐 빼버렸어도 됐을 것 같은데 처음이라.. 나중에 골치아픈일 생길까봐 법대로 처리했다.

다시 경매에 도전해서 이번 건과 같은 상황을 맞이한다면... 재량껏 잘 처리할 수 있을 것 같다는 생각이 들었다. 

 

강제집행의 최대 단점은 인터넷 신청이 하나도 안된다는거다. 

5분도 안 걸리는 행정처리를 위해 왕복 2시간 운전해서 법원으로 직접 왔다갔다해야만 했다.  

나는 세종에 살고 내가 받은 물건은 천안에 있었다. 시간과 에너지가 너무 아까웠다. 

 

내가 듣던 강의들에서는 돈 벌려면 원거리 지역도 관심가져야 한다고 다들 그러길래 천안이면 가깝지~ 하고 낙찰을 받은건데,, 역시 사람은 직접 경험해봐야한다. 나는 왕복 1시간 이상 거리는 절대 입찰하지 않으리라 마음 먹게 되었다. 수익이 한 몇 백%나는 대박 물건이면 모를까... 

 

생각보다 별거 없지만 매우 귀찮았던 나의 강제집행 처리 과정은 조만간 아주 디테일한 내용을 담아 포스팅하겠다.

 

 

 

 

인테리어

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몰딩과 문짝이 체리색이었는데 너무 거슬려서 셀프페인팅을 했다.
신혼집 화장실도 내가 셀프 페인팅을 해보고서 다시는 하지 말아야지 했는데 인간은 망각의 동물이라 그런건지... 내가 동물인건지 또 까먹고 셀프페인팅에 도전했다.
결과적으로 잘 돼서 도배해주시는 분께 칭찬을 받긴했지만 앞으로는 돈주고 맡길거다.
자본주의 사회에서는 돈이 최고다.
다행이 도배장판을 셀프로 해볼 생각은 1도 안해서 싸게 잘 맡겨서 했다.
책에서 배운대로 낙찰 물건 지역의 도배학원에 전화했는데 학원수강생들은 도배를 할수가 없고 프리랜서를 소개받아서 저렴하게 잘 할 수 있었다.
화장실, 부엌,베란다 등은 몇 년전 리모델링을 한 번 해놓은 상태인듯하여 운좋게 청소만 하고 마무리했다.

 

매도

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지방 대학가 앞 아파트라서 1월에 내놓자마자 집 보러 오는 사람이 바로 있었다.
부동산 한 군데에만 전화해놓고 손놓고 있었는데 일주일도 안돼서 계약이 완료됐다.
집 본날 바로 계약금 쏴주는 센스쟁이 매수자 클라스..
국내 여행중이었는데 여행중에 갑자기 돈이 훅 입금되니 마치 부동산부자가 된 기분이었다. 물론 잠시.. ㅋㅋ

 

 

 

 

부동산 경매 독학만으로 충분히 가능하다

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부동산 경매 오로지 독학으로만 위의 과정에 도전하고 모두 끝냈다. (아.. 양도소득세 신고 빼고)

책에만 나온대로는 흘러가지 않는다.
불과 1년 전 책에 나온 내용과 각종 정책이 너무 달라서 대출받을 때, 부동산관련 각종 세금 문제는 특히나 내가 낙찰 받은 시점에 바뀐 정책들을 세세하게 알아보고 행동해야한다.

우당탕탕 시작하고 마무리한 각 과정을 앞으로 아주 상세하게 포스팅해볼 예정이다.

요즘 부동산 관련해서 대출, 세금 관련해서 정책이 워낙 자주 바뀌지만 채무자의 ‘빚을 갚는다’는 기본 진리를 나라가 인식하고 있으므로 결국엔 다 된다. 다만 나에게 최대한 유리한 방식을 쏙쏙 찾아내야하는 노력이 있어야만 큰 수익을 기대할 수 있다. 차근차근 그러나 치열하게 각 과정을 진행한다면 초보도 수익을 볼 수 있는 곳이 부동산 경매 시장이다.

 

 

 

 

경매사이트 무료이용 꿀팁 

혹시 독학으로 공부중이고 처음부터 큰 돈 드는 경매정보사이트를 결제를 망설이고 있다면 각 사이트의 무료체험을 잘 이용해보자. 거의 모든 유료경매사이트가 하루 혹은 한달 단위의 무료 체험 기회를 제공하고 있다. 

 

나도 경매를 독학으로 공부하면서 내가 잘할수있을지 모르는 상태에서 몇십~백만원에 달하는 유료 경매 사이트 결제를 선뜻하기가 안 내켜서 네이버 무료경매부터 각 사이트를 거의 다 체험해봤지만 굿옥션이 가장 보기 깔끔한 것 같았다.

 

네이버경매의 무료 물건정보도 굿옥션에서 제공하는 것이다. (어쩐지 보기 좋더라는) 홈페이지에서도 직접 무료체험을 신청할 수 있으니 이용해보자. 굿옥션 외에 다른 유료 사이트에서도 무료체험을 이용해보고 제일 보기 편한 곳으로 고르면 된다.