상가 투자 상권 분석 핵심요소 4가지와 좋은 상가 찾는법

 

상가 투자 욕심 나는 시기

코로나로 모두가 힘들 때 급매나 경매로 나오는 입지 좋은 상가 하나 사두면 좋다고 한다. 단, 싸다고 아무거나 사면 안된다. 스스로 좋은 상가를 가려내는 안목을 기르기 위해서는 공부가 필수인데 공부할거라면 제대로 공부하자.

 

자신 없으면 내가 상가에 대해 잘 안다고 착각하지 않는 것도 중요하다. 성공적인 상가 투자를 위해 스스로 어떤 안목을 키워야할까? 

 

상가는 가성비 투자다

같은 돈 주고 5억으로 상가 투자시,

 

1. 상권 좋은 동네(예/명동, 홍대)에서 5억이면 별로 안 좋은 자리를 사게 되고 월세 받기 어렵다. 월세 150만원 내기 버거운 임차인 많다. 

 

2. 상권은 별로여도 (예/명동, 홍대보다 훨씬 작은 상권) 그 동네에서 입지 좋은 곳이라면월세 150~200만원 받기 수월한 곳 많다.

 

많은 투자자가 1층 상가나 상권 좋은 동네의 상가가 제일 좋다고 생각한다. 생각 그 자체가 위험한게 아니라 상가투자는 가성비가 제일 중요하다. 1층 상가나 상권 좋은 동네의 상가는 수익률이 낮은(매매가가 비싸서) 대신 안전함이 있긴하지만, 2~3층 상가에서도 1층 상가 이상의 수익률을 낼 수 있다.

 

내가 산 금액 대비 월세 얼마나 받을 수 있느냐가 중요하다. 1층 상가가 안전할 것이라는 생각은 매우 위험한 생각이다. 

 

 

상권분석의 핵심 요소 

1. 유효수요 
2. 유효수요의 주동선(유동인구 말고)에 위치한 상가 
3. 주동선이 흐르는 입지가 아닌 곳 
4. 상권이 아닌 입지가 중요 

위 네 가지 요소만 갖추면 좋은 입지의 상가라 할 수 있다. 공실 없고 수익률 잘 나는 상가가 좋은 것은 당연한 이야기다. 위의 네 요소를 살펴봐야 진정 좋은 상가를 찾을 수 있다.

 

유동인구의 절대량이 아닌 유효수요(실제 상가 이용인구)주동선이 가장 중요하다. 또한 입지가 좋다는 건 그 지역 자체가 좋아야하는 것이 아니라 그 지역 내에서 그 상가 위치가 좋아야한다는 뜻이다. 상권 좋은 곳 찾다가 입지 좋은 곳을 놓치는 경우가 많다. 

 

 

 

중심 상업 지역

좋은 입지 파악하는 법 

사례 1.명동 상가 경매 물건, 감정가50억 

2019타경104892

토지 평당 감정가 3억 (무려 1평에 3억...)

건물 가치는 평당 2200만원 

 

 

명동역과 해당 상가의 거리와 위치 관계를 살펴보자. 

 

 

명동역 중심상업지역을 에워싸고 있는 블럭 안쪽 상가들은 유효수요가 외부 사람들의 유입으로 대부분 이뤄진다. 주변에 주거지는 없고, 지하철역에서 나오는 인구를 주로 유효수요로 잡으면 된다.

 

지하철역에서 나오는 인구(유효수요)들의 관통도로인 주동선은 크게 4가지 길로 나뉜다. 입지가 가장 좋은 곳은 주동선이 겹치는 코너 사거리 자리다. 

 

 

우리나라에서 평당가가 가장 비싼(평당6억 이상) 네이쳐리퍼블릭 자리는 지도에서만 봐도 입지가 좋은 걸 알 수 있다.

 

경매에 나왔던 2019타경104892 해당 상가는 지도만으로도 입지가 좋지 않은 것이 파악된다. 주 동선 코너 사거리도 아닐뿐더러 한번씩 골목길 안에서도 두 번이나 꺾어 들어가야한다. 

 

지나가는 사람 몇이나 될까? 장사를 유난히 잘하는 임차인이 있지 않은 이상 대부분 이런 자리는 장사가 잘되지 않는다.

 

 

 

사례2. 인천 주안역 중심상업지구 

주안역에서 가까울수록 좋은 입지다. 여러번 꺾어 들어갈수록 입지가 좋지 않다. 

 

 

 

 

사례3. 수원 인계동 중심상업지역 

 

유난히 장사 잘되는 업체 있다면 입지를 무시할 수도 있지만 주요 관통도로가 지나지 않는 자리의 안쪽 상가는 대체로 장사가 잘 안 되는 편이다. 

 

경매 감정사는 관통도로나 유효수요 등을 평가하지 않는다. 감정 평가시에는 오로지 그 동네 땅값수준과 건물 원가법으로 평가해서 감정가를 만들어 올리므로 실질 가치보다 높게 평가된 상가가 많다. 그러므로 스스로 지도로 입지 분석을 할 줄 알아야한다. 

 

 

 

*참고 영상 

김종율 아카데미 [상권과 1층상가 고집하면 상가 투자 폭망입니다]

김종율 아카데미 [중심상업지역상권 파악하는 초간단 방법] 

김종율 아카데미 [상가투자의 핵심 4요소 이게 진짜 4요소]

 

 

 

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