서울 은평구 역촌역 1억대 1층 25평 상가 경매 2019타경5228 입지 분석

버스정류장 바로 앞 상가 1층 25평인데 1억대

 

 

서울 은평구 상가 경매 물건 

2019타경5228 물번5  관심 가는 이유 

 

• 상암동 DMC 일자리 증가로 주거 수요가 많아지는 은평구 - 인구 증가 지역 
• 역세권 상가 - 역촌역(200m)과 구산역(400m) 사이에 위치한 건물, 각 지하철역 도보 이동 가능
• 상가 건물 바로 앞 버스정류장 '삼성타운' 
• 서울에서 흔치 않은 1층 1억대 상가 
• 토지 건물 일괄 매각으로 토지도 함께 매각, 작은 평수이지만 서울에 땅을 갖게 됨. 
• 1997년도 준공으로 당장 재건축 가능성은 없어보이지만 임대 수익은 기대 가능 

 

 

 

2019타경5228

물번5 요약 

 

건물 83.16㎡ (약25평) / 토지 31.10㎡ (약 9.4평)

감정가 : 241,000,000원

최저가 : 123,392,000원 

매각기일 : 2020.09.22 오전10시 

현재 이용상태 : 게임장 (시설이 그대로 있음)

 

같은 경매 사건 2번물건이 4.2평에 2억5천만원에 낙찰받았는데 5번물건은 25평 면적에 1억2천만원대이다. 

 

 

 

이미 낙찰된 2019타경5228

물번2 낙찰 현황 

 

아파트나 상가가 경매에 나오면 한 사람 소유의 부동산이 여러채 나올 때가 있다.

한 사람(혹은 법인) 소유의 부동산이 경매에 나온 경우 물번이 매겨진다. 

경기가 유난히 어려운 요즘같은 때는 이런 식으로 경매 나오는 물건이 더 많아지는 것 같은데 2019타경5228에 해당하는 부동산은 총 6채가 경매로 나왔다. 1-4번까지 모두 낙찰이 됐는데 그 중에 2번물건의 낙찰 현황은 아래와 같다. 

 

• 입찰 1명 
• 최저가 2억3천만원대 
• 낙찰가 2억5천만원대 

2019타경5228 물번2 낙찰 현황 

 

 

물번 2, 물번 5 둘 다 상가 주출입구에서는 제일 먼 곳에 위치해있다. 

은평구 대조동 삼성타운아파트 상가 1층 배치도 

삼성타운아파트 상가 1층 주출입구와 바로 앞 '삼성타운' 버스 정류장 

 

주변 지역 상가 임대료 시세 

시기 : 2018년 10월 

은평구 갈현 현대아파트 인근 상가

미용실 영업중 

전용 46㎡ / 14평

보증금 1천만 / 월세 85만

 

 

지도로 유효수요 잡아보기 

상가 투자 전문가 김종율 대표처럼 지도만으로 유효수요를 분석해봤다. 유효수요는 실제 상가를 이용할 고정인구를 말한다.

 

강의 영상을 볼 때는 어디를 유효수요로 잡으면 될지 쉬워보였는데 내가 직접해보니 감을 잘 못잡겠다. 이래서 이론 공부보다는 직접 사례 분석해보는 것이 중요하다고 하는거구나 싶었다. 1년동안 50개만 해 보면 상가 보는 눈이 생긴다고 하는데 믿고 정말 해봐야 할 것 같다. 

 

일단은 상가 윗쪽의 아파트 357세대를 제일 우선의 유효수요로 잡고, 주변 주거지를 살펴봤다. 

 

 

지도에 보이는 다세대, 다가구 주택촌을 유효수요로 잡아보려했으나 펜스가 둘러져있다. 이 아파트 상가까지 올 확률이 낮아보인다. 

 

 

주변 대로변이 모두 상가라 유효수요를 어디까지 잡아야할지 상당히 고민이 된다. 

 

그래도 나름 최대한의 유효수요를 잡아보았는데 구산역과 역촌역을 이용하는 주민들이 이 상가를 이용하지 않을까싶었다. 

 

 

입찰이 망설여지는 이유 

• 대로변도 잘될까말까한데 상가 건물 안쪽에 위치함 
• 현재 게임장(혐오시설은 아닐까), 추후 어떤 업종 들일지 고민 필요
• 동선이 그냥 흐르는 입지로 보임, 흐르기만 한다면 유효수요가 확실히 많아야할텐데 그렇지 않아보임 
• 대로변에 맞닿은 호실도 공실, 안쪽 상가라 현 시세보다 임대료 싸게 놔야 임차인 들어올 것 같음 
• 초중고등학교라도 가까우면 분식집, 김밥집 내면 좋은데 근거리에 학교 없음 
• 유효수요가 적은 느낌이다. (장사 잘 될까?)
• 연신내역과 불광역 상권이 어마어마하게 커서 이 동네 사람들은 돈 쓸 일 있으면 다 그 쪽으로 갈 것 같다. 

2020년 3월부터 '임대문의'가 붙어있는 삼성타운 대로변에 붙은 상가 

 

결론

한 번 더 유찰이 될 것 같지는 않고.. (바로 옆 호실 4.2평 상가도 2억5천만원에 낙찰이 되었으니)누군가 낙찰을 받으면 낙찰 후 3~6개월 사이에 방문해봐야겠다. 

 

 

1주일에 하나씩 관심 물건을 분석해보면 감이 잡힌다고 한다.

네이버 무료 경매에서 물건을 주로 살펴보고 있다. 네이버 경매는 굿옥션과 연계되어있는데 네이버 아이디 1개당 한달에 경매 물건 3개까지 무료로 볼 수 있다. 더 보면 좋겠지만 아직 책보고 강의 보고 공부중이라 목돈이 더 모이고 바로 투자할 수 있을 때 연간 회원권을 등록해서 본격적으로 경매 물건을 살펴 볼 생각이다.

 

개인적으로 굿옥션이 가장 보기 편한 것 같은데, 정신 사납지 않게(!) 정리가 잘 되어 있는 것 같다. 굿옥션 사이트에서는 1일 무료이용이 가능한데 네이버 무료 경매로 1달에 3건 보는 것보다는 더 많은 물건을 볼 수 있는 장점이 있다. 

 

 

 

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